Tudo que o investidor inteligente deseja ao entrar no mundo dos investimentos é um mercado de baixa de 20 anos, para que ele possa comprar ativos a preços baixos em relação ao valor das empresas. -Adaptado de "O investidor inteligente - Benjamim Graham"

domingo, 9 de junho de 2013

Apartamento - Quando Comprar?

Imagine que você foi a um feirão da caixa, e lá chegando ficou impressionado. Pode pagar em 35 anos, a entrada é somente 10% do valor total, e os juros estão muito próximos daqueles que o tesouro direto paga para o longo prazo. Você é novo, não tem muito capital, mas só 10% de entrada você possui. Então compra seu apartamento, passa 35 anos pagando, apertado por uma prestação que consome 30% da sua renda familiar, e jamais obtém sua independência financeira. Mas você bate no peito e diz: -“pelo menos não joguei dinheiro fora pagando aluguel”. Vou analisar agora essa decisão difícil, porque lida com o emocional, o apelo de possuir seu canto, seu lar.
Primeiro, vou precisar assumir algumas premissas. Pra extrapolar e mostrar a dificuldade que é comprar um imóvel hoje, principalmente no Rio, Brasília e São Paulo, vou considerar que a família tenha uma renda familiar de R$20.000,00. Parece muito, e de fato poucos a tem, mas simulando no site da caixa, e considerando que você só dispõe de capital hoje para dar 10% de entrada, seu limite de valor financiado fica em R$657.000,00, conforme a tabela abaixo:



Este limite ocorre porque a caixa limita o valor máximo da primeira parcela não pode ultrapassar 30% da renda bruta familiar, ou algo perto disso (não tenho conhecimento do limite exato).
Com esse valor, nosso amigo poderia morar num apartamento de 2 quartos simples na zona sul do Rio de Janeiro, com uma grande probabilidade de ser em Copacabana ou Botafogo, ter entre 50 e 90 m² , e não ter garagem, vide o link abaixo:
Com sorte e paciência para pesquisar, deve dar para encontrar um com suíte e garagem, num local agradável, mas não nas ruas mais valorizadas de cada bairro.
O sistema mais utilizado de pagamento para financiamentos é o de amortização constante(SAC), no qual todo mês você quita uma parcela igual do saldo devedor, e os juros são calculados com base nesse saldo. Isso significa que para saber o quanto você amortiza por mês, basta dividir o valor total da dívida pelo prazo em meses. Como a entrada é de R$65.700,00 (10%), a amortização mensal será igual a R$593.700,00 dividido por 420 (35 anos), ou R$1407,85. Outra maneira mais rápida, mas um pouco imprecisa é pegar o valor da última parcela, R$1417,56. Todo o resto é juros.
Perceba que a primeira parcela é de mais de R$5.600,00, e após 10 anos você ainda estará pagando cerca de R$4500,00 por mês, e mais que isso, você pagou em média R$5000,00 por mês durante dez anos, justo quando você deveria estar acumulando capital para adquirir sua IF. Ainda, nesses longos 120 meses você amortizou R$168.942,00 da sua divida. E pagou R$438.521,00 de juros em valores nominais, ou aproximadamente R$3650,00 por mês de média.
Agora vamos supor que nosso amigo resolva adiar o sonho do apartamento próprio em 10 anos. Ele se defronta com as seguintes possibilidades: Alugar um apto com as mesmas características do seu, ou fazer um downgrade, talvez morar na Tijuca. Se mantiver o padrão, deve pagar cerca de R$2.700,00 por mês. Se for para Tijuca, o mesmo tipo de apto sai por volta de R$2.000,00. Supondo que nosso colega mantenha o compromisso de não gastar a diferença entre a parcela do financiamento e o aluguel, ele terá até R$3.000,00 por mês para investir e formar capital, mais os R$65.700,00 que ele juntou para a entrada. Vou desconsiderar qualquer efeito de inflação, e também de subida no valor dos imóveis, já que considero muito difícil que os imóveis subam mais que a inflação nos próximos 10 anos (já fizeram isso nos últimos 5, e o movimento deve perder força agora). Do mesmo modo, não vou considerar o efeito da inflação, assim como de acordos coletivos ou subidas de salário que sejam advindas da inflação. Porém, no final do período vou considerar a progressão de carreira do casal, que talvez tenha uma renda de R$30.000,00 (R$500,00 de aumento per capita por ano).
Aqui vou fazer uso de uma planilha que baixei do site http://hcinvestimentos.com/, a de acumulação de capital. Como o prazo não é muito longo, o valor poupado será direcionado para renda fixa (TD), e vou considerar o juro médio anual na casa dos 9,5% (mais de 10 no início, com títulos mais longos, menos de 9 no final). E não dá para esquecer do imposto de renda, 15%. Eis o resultado:



Veja só, em 10 anos nosso amigo juntou, já descontado o valor do aluguel, o suficiente para pagar o apartamento a vista. A partir daí, ele pode comprar o apto a vista, comprar algo melhor, ou financiar metade e investir a outra metade, sendo que nesse caso a prestação inicial seria de R$3.000,00, permitindo que ele mantenha os R$2.000 como aporte (ou até mais, visto que a renda familiar aumentou).

O curioso é perceber que se utilizar todo o capital como entrada num financiamento, poderá comprar um apartamento de R$1.200.000,00 pagando uma prestação inicial menor que no primeiro caso:



Conclusão: Se o valor a ser pago de juros no financiamento de um imóvel qualquer for maior que o valor do aluguel de um apartamento onde você esteja disposto a morar, vale a pena, financeiramente, se manter no aluguel e economizar a diferença. Você pode reduzir e até 25 anos o prazo de pagamento de um apartamento. Claro que, em determinado momento, a maioria das pessoas precisa de um lugar para chamar de seu, mas esse momento pode, e deve ser adiado, se você também deseja desfrutar da grande  independência que é a financeira!

Um abraço do Urso!

21 comentários:

  1. Muito bom artigo.

    Então se a prestação do imóvel for maior que o aluguel é melhor viver de aluguel e juntar mais grana pra dar uma entrada mais forte que faça com o que o valor da prestação caia abaixo do nível do aluguel (ou comprar a vista) correto?

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  2. Pobreta, na verdade o ideal é que o aluguel seja menor que os juros mensais do empréstimos, pq dessa forma você estara juntando todo mês um valor superior ao que vc amortizaria do empréstimo. Considerando o prazo de 35 e a entrada de 10%, quase sempre vale a pena ficar no aluguel para dar uma entrada maior, nisso concordo com você.
    Passei a minha infância ouvindo essa falácea de que aluguel é dinheiro jogado fora, até realmente fazer as contas.
    abs

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  3. Esses preços no Rio estão fora de qualquer realidade, zona sul esta com preços impraticáveis e muita especulação acontecendo. Eu acredito que depois de 2016 as coisas podem dar uma esfriada, afinal parece que o Rio só piorou com esse eventos e muita expectativa foi gerada, pode observar que esses preços depois do anuncio das olimpíadas (2 de outubro de 2009) praticamente dobraram de valor na zona sul do Rio.

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    1. So para você ter uma idéia, conheço um caso de uma pessoa que comprou um imóvel em Botafogo em 1995, e pagou R$60 mil.
      Em 2008 ele valia R$190 mil, um aumento de 216%, menor que a inflação acumulada naquele período, de +-220%.
      Hj o mesmo apto vale R$550 mil, um aumento de 190% desde 2008, enquanto a inflação acumulada do período é de apenas 30%.
      Mesmo com uma inflação de 6%, precisariamos de 10 anos com essa inflação e aumento zero nos imóveis para os dois índices se aproximarem. E quem estuda um pouco sabe que o preço dos imóveis tende, no longo prazo, a seguir a inflação.
      Abs,

      Urso

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  4. O aluguel é um dos maiores paradigmas da humanidade.
    Se você conversar com qualquer pessoa, não importa a idade, que não tem a mínima noção de finanças, ou matemática em si, ela quer a porra da casa própria.
    Um lugarzinho pra chamar de seu, pra ficar decoradinho do jeito dela.
    Eu fico indignado com isso!!!

    Eu não pretendo comprar imóvel é nunca! Minha bola de neve vai crescer pra sempre. Não vou ficar tirando pedaços dela por causa de imóvel, ou qualquer outra coisa que seja.

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    1. Sim, já sofri fortes ataques nesse assunto. Pessoal tem horror a aluguel e fica bravo se você faz menção dele.

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    2. Offshore, se vc compra um imóvel a vista, que não esteja supervalorizado, ele funciona como um título de renda fixa, desde que o aluguel que você esteja pagando seja um percentual do imóvel que vc vai comprar correspondente ao título que vc tem.
      Exemplo: Hoje uma NTN-B de prazo longo paga por volta de 5% ao ano + IPCA. Se vc comprar um imóvel a preço justo(quase impossível hoje em dia), você deve esperar que ele valorize com a inflação.
      Desde que você esteja pagando 5% do valor do apto que deseja comprar, em aluguel ao ano, a compra do imóvel não vai te atrapalhar mto na sua bola de neve. No caso de um apto de R$ 600 mil, se vc estiver pagando R$2.500 ou mais de aluguel, pode comprar seu imóvel a vista.
      Se você, ainda por cima estiver num momento em que os imõveis estão depreciados, certamente vai estare pagando mais de 5% de aluguel anuais, e ainda pode especular, esperando o preço subir demais, vendendo e voltando para o aluguel, como hoje em dia que a renda do aluguel está menos de 5% ao ano em muitos lugares.
      Abs,
      Urso.

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  5. Só para esclarecer as contas... No preço do apartamento não foi considerada a inflação? Porque em 10 anos, com uma inflação de 5% (sem considerar outras valorizações), o preço do apartamento vai para 1.000.000,00. Mas ao mesmo tempo se considerou os 9,5% de juros. Desconheço uma aplicação que dê 9,5% de juros reais. Em todo o caso, se for utilizar o valor do apartamento corrigido pela inflação (1.500.000,00), em 17 anos você conseguiria comprar à vista, o que é quase metade do tempo, ainda muito mais vantajoso. Se colocar para considerar a inflação nos investimentos, o que deve ser mais preciso, em 13 anos você consegue juntar. (Não sei pq da diferença). E se for para a Tijuca, demoraria 11 anos. Isso é só para esclarecer. Além disso é sempre possível chegar num meio-termo, juntar até metade do valor e financiar o restante, caso o sonho ainda esteja presente... Mas sempre compensa pagar o máximo possível à vista.

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    1. Ah, lembrando que é necessário muita disciplina, não querer trocar de carro por exemplo, por isso que muitas pessoas, mesmo sabendo disso, não irão fazer, alegando que não possuem essa disciplina. Acho que compensa mais pagar alguém para te obrigar a isso do que pagar um financiamento desses.

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    2. Amigo, bem falado.

      É interessante como se colocar na ponta do lápis é melhor ficar no aluguel que ir pra prestação. Isso, de forma racional, lógica e financeira é o correto.

      Mas vai falar pra galera esperar 13 anos vivendo de aluguel...

      Foda, esse assunto gera fortes emoções e o racional fica de lado

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    3. Unknown,
      a possibilidade de um imóvel acompanhar o ritmo da inflação nos próximos anos é remota, por que os mesmo já subiram muito mais que o índice nos últimos 5 anos, como mostrei no outro comentário.
      Mas considerando essa remota possibilidade, imagine então uma NTN-B, que da um pouco mais de 5% ao ano reais.
      E também vou ter que considerar q o salario familiar cresce com a inflacao, alem de uma progressao na carreira, e colocar isso nos aportes, seriam uns 3% de aumento ao ano.
      Nessa nova simulação, o acumulado em 10 anos é R$994 mil. Não dá pra comprar o apto, que estaria valendo R%1070 mil,
      mas chega bem perto. Você está certo, adicionando a inflação o tempo de acumulação aumenta, mas apenas se o imóvel respeitar essa relação com o índice.
      Você acha que isso vai acontecer nos próximos 10 anos?
      Abs

      Urso

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  6. Tem uma coisa bem importante pra avaliar...

    Tudo bem que aconteceu uma valorização absurda dos imóveis já...
    Mas quem garante que o que você consegue investindo vai superar a valorização nos preços dos imóveis?
    Quem tinha o raciocínio de guardar dinheiro pra comprar um imovel a vista, e começou a fazer isso em 2000, pra comprar em 2010, quebrou a cara.

    Existe a chance de a esperada "bolha imobiliaria" estourar, e os preços dos imóveis cairem, mas é só especulação tambem.

    Talvez uma boa estratégia seja comprar um imóvel que caiba no bolso da pessoa (comprometer 30% da renda é burrice...). Ir pagando esse imóvel e guardando a diferença, até conseguir comprar o imóvel desejado...



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    1. Willian, mesmo com essa bolha o resultado seria bom para um investidor que começou a juntar dinheiro em 2000 para comprar um apto em 2013, isso pq as taxas de juros eram muito maiores, então a acumulação também era maior.
      Fiz uma simulação e deu isso, a selic media do periodo foi 16%, então um financiamento sairiam mais caro, assim como um investimento pagaria mais. Sem querer apaguei o texto com a simulação, mas se quiser pode testar. o Sistema que a caixa usa é o de amortizacao constante, então sua parcela é igual ao saldo devedor x tx juros(juro) + valor financiamento/prazo em meses(amortizacao).
      Se vc financiar 90 mil em 30 anos(prazo da época), com uma taxa de 1,5% ao mës(bem prox da relidade da [epoca), sua primeira parcela seria 250(amort)+ 1350(juros)=R$1.600,00.
      Pense num aluguel de R$600,00(razoavel pra tijuca na epoca),
      e agora pegue um capital inicial de 10.000, coloque uns 17% de juros anuais, e aporte de 1000,00 com crescimento de aporte somente pela inflação(apesar de poder receber um aumento de salario). Inflação de 5% ao ano. O resultado da R$590.000,00, ou um valor 490% superior ao valor do imóvel em 2000.
      Agora, pegando o gancho do exemplo q dei no comentario pro Fabio, se aquele apto valia 100mil em 2000 e agora vale 550mil, o crescimento foi de 450%, menor que o que coseguiriamos investindo o dinheiro.
      Abs,

      Urso

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  7. Muito bom o artigo. Também considero a opção por aluguel muito melhor. Mas outra coisa que pouca gente avalia é procurar imóveis usados. Casalzinho novo só quer saber de morar em apartamento novo, mesmo sabendo que a obra vai atrasar e vai custar os olhos da cara.
    Tem muito apartamento usado bem maior que esses novos que estão subindo, em excelentes condições e com gente desesperada pra vender que não sabe fazer negócio. A pessoa que tem dinheiro sobrando consegue comprar muita coisa boa se sair fazendo proposta agressiva (chegar pro cara que tá pedindo 250 mil num imóvel e oferecer 200 mil por exemplo).
    Enfim, oportunidades não faltam, até pq brasileiros em geral são muito burros com relação a dinheiro e negociação. O esquema é fugir do convencional.

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  8. Nerd, considero as oportunidades existentes bem escassas, devido a extrema sobrevalorização.
    Mas realmente imovel na planta ta nonsense...
    Mas não vejo mta gente desesperada pra vender. Vejo muita gente surfando na onda da sobrevalorização, que pode tomar um caldo a qualquer momento. Mas não estão desesperados ainda, pq acham que vai valorizar sempre.
    As pessoas com quem se pode fazer bom negócio são aquelas sem dinheiro, as mudando de cidade, as que tem um apto em inventário, e pra quem gosta de se aventurar, os leilões.
    abs,

    Urso

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  9. Parabéns pelo post UI,
    Gostaria de perguntar se esse valor do financiamento está com a inflação embutido ou ela altera o valor final,
    minha duvida é o seguinte pois com o juros da caixa em cerca de 9%a.a. e uma inflação de cerca de 6%a.a., entendo que o juros real seria de 3%, caso a inflação não altere o saldo devedor ou as parcelas,
    faz tempo que tenho essa duvida, ficaria grato se vc o algum amigo da blogsfera me ajudasse,
    vlw

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    1. Anonimo, eu teria que refazer a simulação e olhar, e to meio sem tempo pra isso, mas acho que o reajuste é feito pela TR.
      Os juros da caixa são cerca de 9% + TR ao ano, então na pratica não vai dar 3% real.
      Tem quase um ano que a TR está em ZERO, mas acho que isso está com os dias contados. Não sei a fórmula de calculo do índice, mas olhei as taxas e vi que ele possui correlação com a SELIC.
      http://www.portalbrasil.net/tr_mensal.htm

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    2. Vlw UI,
      vou prourar me informar sobre essa TR tbem,
      otimos investimentos pra vc.
      abs

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  10. Urso investidor... tenho uma grande dúvida e ninguém para me ajudar a esclarece-la. Comprei um apto na planta que saiu no inicio desse ano, paguei o que pude na planta e financiei o restante 140.000,00 o valor do imóvel está aproximadamente 350.000,00 ou mais não sem bem, é em São Caetano do Sul. Estou morando, aluguei o apto e estou morando em um local que pago bem pouco de aluguel. Gostaria de saber o que faço? pretendo guardar um pouco de dinheiro e adiantar as ultimas parcelas, você acha que vale a pena adiantar parcelas???? como posso usar esse dinheiro que estou recebendo do aluguel??? ah o financiamento 30 anos, um absurdo!!! obrigada

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