Tudo que o investidor inteligente deseja ao entrar no mundo dos investimentos é um mercado de baixa de 20 anos, para que ele possa comprar ativos a preços baixos em relação ao valor das empresas. -Adaptado de "O investidor inteligente - Benjamim Graham"

domingo, 9 de junho de 2013

Apartamento - Quando Comprar?

Imagine que você foi a um feirão da caixa, e lá chegando ficou impressionado. Pode pagar em 35 anos, a entrada é somente 10% do valor total, e os juros estão muito próximos daqueles que o tesouro direto paga para o longo prazo. Você é novo, não tem muito capital, mas só 10% de entrada você possui. Então compra seu apartamento, passa 35 anos pagando, apertado por uma prestação que consome 30% da sua renda familiar, e jamais obtém sua independência financeira. Mas você bate no peito e diz: -“pelo menos não joguei dinheiro fora pagando aluguel”. Vou analisar agora essa decisão difícil, porque lida com o emocional, o apelo de possuir seu canto, seu lar.
Primeiro, vou precisar assumir algumas premissas. Pra extrapolar e mostrar a dificuldade que é comprar um imóvel hoje, principalmente no Rio, Brasília e São Paulo, vou considerar que a família tenha uma renda familiar de R$20.000,00. Parece muito, e de fato poucos a tem, mas simulando no site da caixa, e considerando que você só dispõe de capital hoje para dar 10% de entrada, seu limite de valor financiado fica em R$657.000,00, conforme a tabela abaixo:



Este limite ocorre porque a caixa limita o valor máximo da primeira parcela não pode ultrapassar 30% da renda bruta familiar, ou algo perto disso (não tenho conhecimento do limite exato).
Com esse valor, nosso amigo poderia morar num apartamento de 2 quartos simples na zona sul do Rio de Janeiro, com uma grande probabilidade de ser em Copacabana ou Botafogo, ter entre 50 e 90 m² , e não ter garagem, vide o link abaixo:
Com sorte e paciência para pesquisar, deve dar para encontrar um com suíte e garagem, num local agradável, mas não nas ruas mais valorizadas de cada bairro.
O sistema mais utilizado de pagamento para financiamentos é o de amortização constante(SAC), no qual todo mês você quita uma parcela igual do saldo devedor, e os juros são calculados com base nesse saldo. Isso significa que para saber o quanto você amortiza por mês, basta dividir o valor total da dívida pelo prazo em meses. Como a entrada é de R$65.700,00 (10%), a amortização mensal será igual a R$593.700,00 dividido por 420 (35 anos), ou R$1407,85. Outra maneira mais rápida, mas um pouco imprecisa é pegar o valor da última parcela, R$1417,56. Todo o resto é juros.
Perceba que a primeira parcela é de mais de R$5.600,00, e após 10 anos você ainda estará pagando cerca de R$4500,00 por mês, e mais que isso, você pagou em média R$5000,00 por mês durante dez anos, justo quando você deveria estar acumulando capital para adquirir sua IF. Ainda, nesses longos 120 meses você amortizou R$168.942,00 da sua divida. E pagou R$438.521,00 de juros em valores nominais, ou aproximadamente R$3650,00 por mês de média.
Agora vamos supor que nosso amigo resolva adiar o sonho do apartamento próprio em 10 anos. Ele se defronta com as seguintes possibilidades: Alugar um apto com as mesmas características do seu, ou fazer um downgrade, talvez morar na Tijuca. Se mantiver o padrão, deve pagar cerca de R$2.700,00 por mês. Se for para Tijuca, o mesmo tipo de apto sai por volta de R$2.000,00. Supondo que nosso colega mantenha o compromisso de não gastar a diferença entre a parcela do financiamento e o aluguel, ele terá até R$3.000,00 por mês para investir e formar capital, mais os R$65.700,00 que ele juntou para a entrada. Vou desconsiderar qualquer efeito de inflação, e também de subida no valor dos imóveis, já que considero muito difícil que os imóveis subam mais que a inflação nos próximos 10 anos (já fizeram isso nos últimos 5, e o movimento deve perder força agora). Do mesmo modo, não vou considerar o efeito da inflação, assim como de acordos coletivos ou subidas de salário que sejam advindas da inflação. Porém, no final do período vou considerar a progressão de carreira do casal, que talvez tenha uma renda de R$30.000,00 (R$500,00 de aumento per capita por ano).
Aqui vou fazer uso de uma planilha que baixei do site http://hcinvestimentos.com/, a de acumulação de capital. Como o prazo não é muito longo, o valor poupado será direcionado para renda fixa (TD), e vou considerar o juro médio anual na casa dos 9,5% (mais de 10 no início, com títulos mais longos, menos de 9 no final). E não dá para esquecer do imposto de renda, 15%. Eis o resultado:



Veja só, em 10 anos nosso amigo juntou, já descontado o valor do aluguel, o suficiente para pagar o apartamento a vista. A partir daí, ele pode comprar o apto a vista, comprar algo melhor, ou financiar metade e investir a outra metade, sendo que nesse caso a prestação inicial seria de R$3.000,00, permitindo que ele mantenha os R$2.000 como aporte (ou até mais, visto que a renda familiar aumentou).

O curioso é perceber que se utilizar todo o capital como entrada num financiamento, poderá comprar um apartamento de R$1.200.000,00 pagando uma prestação inicial menor que no primeiro caso:



Conclusão: Se o valor a ser pago de juros no financiamento de um imóvel qualquer for maior que o valor do aluguel de um apartamento onde você esteja disposto a morar, vale a pena, financeiramente, se manter no aluguel e economizar a diferença. Você pode reduzir e até 25 anos o prazo de pagamento de um apartamento. Claro que, em determinado momento, a maioria das pessoas precisa de um lugar para chamar de seu, mas esse momento pode, e deve ser adiado, se você também deseja desfrutar da grande  independência que é a financeira!

Um abraço do Urso!

segunda-feira, 3 de junho de 2013

Fechamento de Maio

Mais um mês passeando na Montanha Russa da Ibovespa. Sobe, Sobe, Sobe devagar, e depois desce rasgando suas entranhas, rápido, praticamente em queda livre. Pibão não veio, e o mercado bateu forte. E pensar que no pico do mês eu tive quase 5% de rentabilidade no mês. Mas consegui manter-me no positivo, e meu gap para o índice continua crescendo, então ainda estou confiante na minha estratégia. Aliás essa queda é boa, pena que estou descapitalizado. Uns 20 mil na minha mão e eu ia as compras. Quase qualquer merda que você compre vai subir um pouco(eu disse QUASE), mas no momento estou descapitalizado. Compras, só com aporte, e esse mês foi a última compra que fiz. Mês que vem eu divulgo a carteira, porque antes de comprar mais ações, estou pensando em me desfazer de algum papel, por que estou com muitos para acompanhar, e pouco dinheiro em cada. Além do mais, estou pensando em guardar o aporte para decidir mais na frente se vale a pena comprar alguns títulos depois que o BC terminar de subir a taxa de juros. Enfim, compras agora, só no final do ano, provavelmente quando a taxa de juros parar de subir, que é quando eu vou ter uma posição sobre o que fazer.
No trabalho, estou focado somente no meu trabalho principal, apesar de que alguns amigos estão tirando uma grana alta fora, eu estou de olho nas promoções internas, pq acredito que possa ganhar mais dinheiro sem aumentar tanto a carga de trabalho. Por isso, meu aporte agora está se aproximando do que eu acredito se viável a longo prazo, este mês aportei R$ 3650,00, sendo que R$1000,00 ainda não tiveram destino e estão na poupança.
Segundo o sistema de cotas:

Fiz algumas projeções futuras, e percebi que o gráfico de barras não vai ter futuro, por que com muitos dados ele fica confuso, e ruim de ser visualizado. No final do ano vou trocar por um de linhas, que é menos poluído. Mas por enquanto este está bom. Estou chegando nos 40 mil, mas o checkpoint que eu estou de olho mesmo é o de 50 mil, bastante simbólico no início, so perde pro de 100 mil.


Estou com meus estudos mais focados no tesouro direto neste momento, mas de vez em quando dou uma passada rápida em alguns balanços. Mas com rentabilidade abaixo da nova poupança no momento, talvez o TD sirva para manter a rentabilidade mais estável!

Um abraço do Urso.