Imagine que você foi a um feirão da caixa, e lá chegando
ficou impressionado. Pode pagar em 35 anos, a entrada é somente 10% do valor
total, e os juros estão muito próximos daqueles que o tesouro direto paga para
o longo prazo. Você é novo, não tem muito capital, mas só 10% de entrada você
possui. Então compra seu apartamento, passa 35 anos pagando, apertado por uma
prestação que consome 30% da sua renda familiar, e jamais obtém sua
independência financeira. Mas você bate no peito e diz: -“pelo menos não joguei
dinheiro fora pagando aluguel”. Vou analisar agora essa decisão difícil, porque
lida com o emocional, o apelo de possuir seu canto, seu lar.
Primeiro, vou precisar assumir algumas premissas. Pra
extrapolar e mostrar a dificuldade que é comprar um imóvel hoje, principalmente
no Rio, Brasília e São Paulo, vou considerar que a família tenha uma renda
familiar de R$20.000,00. Parece muito, e de fato poucos a tem, mas simulando no
site da caixa, e considerando que você só dispõe de capital hoje para dar 10% de
entrada, seu limite de valor financiado fica em R$657.000,00, conforme a tabela
abaixo:
Este limite ocorre porque a caixa limita o valor máximo da primeira parcela não pode ultrapassar 30% da renda bruta familiar, ou algo perto disso (não tenho conhecimento do limite exato).
Com esse valor, nosso amigo poderia morar num apartamento de 2 quartos simples na zona sul do Rio de Janeiro, com uma grande probabilidade de ser em Copacabana ou Botafogo, ter entre 50 e 90 m² , e não ter garagem, vide o link abaixo:
Com esse valor, nosso amigo poderia morar num apartamento de 2 quartos simples na zona sul do Rio de Janeiro, com uma grande probabilidade de ser em Copacabana ou Botafogo, ter entre 50 e 90 m² , e não ter garagem, vide o link abaixo:
Com sorte e paciência para pesquisar, deve dar para encontrar
um com suíte e garagem, num local agradável, mas não nas ruas mais valorizadas
de cada bairro.
O sistema mais utilizado de pagamento para financiamentos é o
de amortização constante(SAC), no qual todo mês você quita uma parcela igual do
saldo devedor, e os juros são calculados com base nesse saldo. Isso significa
que para saber o quanto você amortiza por mês, basta dividir o valor total da
dívida pelo prazo em meses. Como a entrada é de R$65.700,00 (10%), a
amortização mensal será igual a R$593.700,00 dividido por 420 (35 anos), ou
R$1407,85. Outra maneira mais rápida, mas um pouco imprecisa é pegar o valor da
última parcela, R$1417,56. Todo o resto é juros.
Perceba que a primeira parcela é de mais de R$5.600,00, e
após 10 anos você ainda estará pagando cerca de R$4500,00 por mês, e mais que
isso, você pagou em média R$5000,00 por mês durante dez anos, justo quando você
deveria estar acumulando capital para adquirir sua IF. Ainda, nesses longos 120
meses você amortizou R$168.942,00 da sua divida. E pagou R$438.521,00 de juros
em valores nominais, ou aproximadamente R$3650,00 por mês de média.
Agora vamos supor que nosso amigo resolva adiar o sonho do
apartamento próprio em 10 anos. Ele se defronta com as seguintes
possibilidades: Alugar um apto com as mesmas características do seu, ou fazer
um downgrade, talvez morar na Tijuca. Se mantiver o padrão, deve pagar cerca de
R$2.700,00 por mês. Se for para Tijuca, o mesmo tipo de apto sai por volta de
R$2.000,00. Supondo que nosso colega mantenha o compromisso de não gastar a
diferença entre a parcela do financiamento e o aluguel, ele terá até R$3.000,00
por mês para investir e formar capital, mais os R$65.700,00 que ele juntou para
a entrada. Vou desconsiderar qualquer efeito de inflação, e também de subida no
valor dos imóveis, já que considero muito difícil que os imóveis subam mais que
a inflação nos próximos 10 anos (já fizeram isso nos últimos 5, e o movimento
deve perder força agora). Do mesmo modo, não vou considerar o efeito da
inflação, assim como de acordos coletivos ou subidas de salário que sejam
advindas da inflação. Porém, no final do período vou considerar a progressão de
carreira do casal, que talvez tenha uma renda de R$30.000,00 (R$500,00 de
aumento per capita por ano).
Aqui vou fazer uso de uma planilha que baixei do site http://hcinvestimentos.com/, a de
acumulação de capital. Como o prazo não é muito longo, o valor poupado será
direcionado para renda fixa (TD), e vou considerar o juro médio anual na casa
dos 9,5% (mais de 10 no início, com títulos mais longos, menos de 9 no final).
E não dá para esquecer do imposto de renda, 15%. Eis o resultado:
Veja só, em 10 anos nosso amigo juntou, já descontado o valor
do aluguel, o suficiente para pagar o apartamento a vista. A partir daí, ele
pode comprar o apto a vista, comprar algo melhor, ou financiar metade e
investir a outra metade, sendo que nesse caso a prestação inicial seria de R$3.000,00,
permitindo que ele mantenha os R$2.000 como aporte (ou até mais, visto que a
renda familiar aumentou).
O curioso é perceber que se utilizar todo o capital como
entrada num financiamento, poderá comprar um apartamento de R$1.200.000,00
pagando uma prestação inicial menor que no primeiro caso:
Conclusão: Se o valor a ser pago de juros no financiamento de um imóvel qualquer for maior que o valor do aluguel de um apartamento onde você esteja disposto a morar, vale a pena, financeiramente, se manter no aluguel e economizar a diferença. Você pode reduzir e até 25 anos o prazo de pagamento de um apartamento. Claro que, em determinado momento, a maioria das pessoas precisa de um lugar para chamar de seu, mas esse momento pode, e deve ser adiado, se você também deseja desfrutar da grande independência que é a financeira!
Um abraço do Urso!
Conclusão: Se o valor a ser pago de juros no financiamento de um imóvel qualquer for maior que o valor do aluguel de um apartamento onde você esteja disposto a morar, vale a pena, financeiramente, se manter no aluguel e economizar a diferença. Você pode reduzir e até 25 anos o prazo de pagamento de um apartamento. Claro que, em determinado momento, a maioria das pessoas precisa de um lugar para chamar de seu, mas esse momento pode, e deve ser adiado, se você também deseja desfrutar da grande independência que é a financeira!
Um abraço do Urso!